Bagi generasi terdahulu, membeli rumah sering dianggap antara pencapaian kewangan paling penting apabila sudah mempunyai pekerjaan tetap. Rumah memberi tempat tinggal sendiri, manakala bayaran pinjaman setiap bulan perlahan-lahan membina ekuiti sehingga hartanah itu selesai dibayar.
Namun bagi Gen Z, persoalannya semakin kompleks.
Harga rumah yang tinggi, tempoh pembiayaan sehingga 35 tahun, kadar faedah, kos penyelenggaraan dan keperluan menyediakan wang pendahuluan menyebabkan keputusan membeli rumah perlu dinilai bersama kedudukan aliran tunai seseorang.
Persoalannya, jika seorang Gen Z memilih untuk terus menyewa dan tidak membeli rumah, adakah dia sebenarnya melakukan kesalahan kewangan?
Syed Beli Rumah RM400,000
Bayangkan dua individu berumur 25 tahun dengan pendapatan dan gaya hidup yang hampir sama. Syed memilih membeli sebuah rumah berharga RM400,000, di pinggir Kuala Lumpur.
Jika pembiayaan bank sebanyak 90%, dia perlu menyediakan sekurang-kurangnya RM40,000 untuk wang pendahuluan. Jumlah tunai awal boleh menjadi lebih besar selepas mengambil kira kos guaman, duti setem, penilaian dan kos berkaitan transaksi, bergantung kepada kelayakan pengecualian atau promosi yang diterima. Intraday ada mengupas isu ini dalam artikel terdahulu, Kenapa Gen Z Tak Berminat Beli Rumah.
Dengan pinjaman RM360,000 untuk tempoh 35 tahun, ansuran bulanannya boleh berada sekitar RM1,600 hingga RM1,800 bergantung kepada kadar pembiayaan.
Komitmen sebenar rumah pula tidak berhenti pada ansuran bank. Bagi hartanah strata, pemilik mungkin perlu membayar yuran penyelenggaraan dan sinking fund. Pemilik turut menanggung cukai taksiran, cukai tanah atau cukai petak, insurans serta kos membaiki rumah.
Sebagai contoh mudah, jumlah kos memiliki rumah itu boleh menghampiri RM2,000 sebulan.
Kelebihannya, sebahagian daripada bayaran pinjaman digunakan untuk mengurangkan baki hutang. Apabila nilai rumah meningkat dan baki pinjaman semakin kecil, pemilik membina ekuiti. Pada penghujung tempoh pinjaman, Syed mempunyai sebuah hartanah yang sudah habis dibayar.
Danial Pilih Menyewa
Danial pula membuat keputusan berbeza. Daripada membeli rumah, dia menyewa kediaman yang lebih dekat dengan tempat kerjanya pada kadar RM1,500 sebulan. Dia tidak perlu menyediakan RM40,000 sebagai deposit pembelian rumah dan komitmen tempat tinggalnya lebih rendah berbanding Syed.
Tetapi ada satu syarat penting. Wang yang dijimatkan itu perlu digunakan untuk membina aset lain.
Sebagai contoh, RM40,000 yang sepatutnya digunakan sebagai deposit rumah dilaburkan. Perbezaan RM500 daripada kos bulanan pemilikan rumah pula dilaburkan setiap bulan.
- Jika portfolio tersebut memberikan purata pulangan 6% setahun untuk tempoh panjang, kesan faedah kompaun boleh menjadi besar.
- Deposit RM40,000 yang dibiarkan berkembang selama 25 tahun pada kadar 6% setahun secara teori boleh meningkat kepada sekitar RM172,000.
- Jika tambahan RM500 dilaburkan setiap bulan sepanjang tempoh sama pada pulangan purata 6%, nilainya secara kasar boleh menghampiri RM350,000.
Digabungkan, portfolio tersebut boleh melebihi RM500,000 menjelang umur 50 tahun.
Angka ini hanyalah ilustrasi. Pulangan pelaburan tidak dijamin, manakala kadar sewa, harga rumah, kadar pembiayaan dan kos pemilikan turut berubah sepanjang tempoh tersebut.
Tetapi Penyewa Ada Satu Risiko Besar
Masalah timbul apabila Danial tidak melaburkan perbezaan tersebut.
RM40,000 yang tidak digunakan sebagai deposit mungkin akhirnya dibelanjakan. Lebihan RM500 setiap bulan pula hilang kepada kereta, telefon, percutian atau perbelanjaan harian.
Selepas 25 tahun, Syed mungkin mempunyai ekuiti hartanah yang besar. Danial pula masih menyewa tanpa portfolio pelaburan yang kukuh.
Di sinilah membeli rumah mempunyai satu kelebihan yang sering terlepas pandang: pinjaman perumahan boleh bertindak sebagai satu bentuk simpanan paksa.
Setiap bulan pemilik perlu membayar bank. Walaupun sebahagian bayaran awal digunakan untuk kos faedah, baki prinsipal tetap berkurang sepanjang tempoh pembiayaan.
Membeli Rumah Juga Ada Kos Peluang
Namun memiliki rumah tidak semestinya menjadikan seseorang lebih kaya.
Jika RM40,000 digunakan sebagai deposit, wang tersebut tidak lagi mudah digunakan untuk pelaburan lain, modal perniagaan atau dana kecemasan. Dalam ekonomi, perkara ini dikenali sebagai opportunity cost atau kos peluang.
Lebih penting, kenaikan harga hartanah tidak berlaku pada kadar sama di semua lokasi.
Rumah RM400,000 yang dibeli hari ini mungkin meningkat nilainya dengan baik jika berada di kawasan yang mempunyai permintaan kukuh. Hartanah di lokasi dengan bekalan berlebihan pula boleh mengambil masa bertahun-tahun untuk mencatat kenaikan harga yang bermakna.
Pemilik juga perlu mengambil kira kos menjual hartanah sebelum menganggap keseluruhan kenaikan harga sebagai keuntungan.
Penyewa Pula Berdepan Inflasi Sewa
Strategi menyewa juga mempunyai kelemahannya. Sewa RM1,500 hari ini tidak semestinya kekal RM1,500 untuk 20 atau 30 tahun.
Apabila kadar sewa meningkat, kelebihan aliran tunai yang dinikmati penyewa boleh semakin mengecil. Penyewa juga terdedah kepada keputusan pemilik untuk menjual rumah, menaikkan sewa atau tidak memperbaharui kontrak.
Sebaliknya, pemilik rumah mempunyai tahap kepastian tempat tinggal yang lebih tinggi selepas pembiayaan semakin matang dan akhirnya selesai.
Jadi, Siapa Menang Pada Umur 50?
Jawapannya bergantung kepada apa yang berlaku kepada wang mereka sepanjang 25 tahun.
Jika Syed membeli rumah pada harga munasabah, memilih lokasi yang mempunyai permintaan dan mampu mengekalkan ansuran tanpa menekan kewangan, rumah boleh menjadi komponen penting dalam pembinaan kekayaan.
Jika Danial menyewa dengan kos lebih rendah tetapi disiplin melaburkan deposit dan perbezaan komitmen setiap bulan, dia juga boleh membina kekayaan tanpa memiliki rumah.
Masalahnya bukan semata-mata sama ada seseorang beli atau tidak beli rumah.
Masalah sebenar muncul apabila seseorang memilih untuk tidak membeli rumah tetapi tidak membina sebarang aset sebagai gantinya.
Begitu juga, membeli rumah semata-mata kerana takut dianggap ketinggalan boleh menyebabkan seseorang terikat dengan komitmen 30 hingga 35 tahun yang terlalu besar berbanding pendapatan.
Bagi Gen Z, rumah perlu dinilai sebagai sebahagian daripada keseluruhan kedudukan kewangan seperti pendapatan, hutang, simpanan, mobiliti pekerjaan, rancangan keluarga dan aset lain yang dimiliki.
Jadi soalan yang lebih penting mungkin bukan, “Umur 30 tahun, kenapa masih belum beli rumah?”. Sebaliknya:
“Kalau anda memilih untuk tidak membeli rumah, aset apa yang sedang anda bina sebagai gantinya?”
