Premis yang menempatkan restoran nasi lemak terkenal, Village Park Restaurant di Damansara Utama, Petaling Jaya bakal dilelong pada 1 Oktober 2026 dengan harga rizab RM5.3 juta.
Namun, perkara penting yang perlu dibezakan ialah Village Park Restaurant bukan pihak yang dilelong. Lelongan melibatkan hartanah yang menjadi lokasi operasi restoran tersebut.
Dokumen mahkamah menunjukkan hartanah itu didaftarkan atas dua penama yang telah meninggal dunia. Harta pusaka mereka kini diwakili oleh wasi masing-masing yang dinamakan sebagai defendan dalam prosiding tersebut.
Rekod turut menunjukkan hartanah berkenaan mempunyai cagaran kepada Standard Chartered Bank Malaysia Berhad bertarikh 20 November 2012. Perintah berkaitan lelongan pula dikeluarkan Mahkamah Tinggi pada 8 Januari dan 23 Julai 2026.
Kenapa Hartanah Boleh Sampai Kena Lelong?
Dalam urusan hartanah, bank biasanya mempunyai kepentingan terhadap rumah atau premis yang dijadikan cagaran pinjaman. Jika obligasi pinjaman tidak dipenuhi dan proses pemulihan hutang gagal diselesaikan, bank boleh memulakan tindakan untuk menjual hartanah tersebut bagi mendapatkan semula jumlah yang terhutang.
1. Ansuran pinjaman tertunggak
Ini antara punca utama hartanah memasuki proses lelong. Apabila peminjam gagal membayar ansuran mengikut jadual dan tunggakan berlarutan, institusi kewangan boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap hartanah yang dicagarkan.
2. Masalah aliran tunai
Pemilik hartanah mungkin mempunyai aset bernilai jutaan ringgit tetapi tidak mempunyai tunai mencukupi untuk memenuhi komitmen bulanan. Keadaan ini boleh berlaku apabila pendapatan perniagaan merosot, kehilangan sumber pendapatan atau komitmen hutang meningkat.
Nilai hartanah yang tinggi juga tidak semestinya bermaksud pemilik mempunyai wang tunai yang banyak. Selagi hartanah masih menjadi cagaran, kegagalan memenuhi pembayaran pinjaman boleh membawa kepada tindakan pemulihan oleh bank.
3. Pinjaman gagal diselesaikan atau dibiayai semula
Bagi hartanah komersial, pembiayaan semula boleh menjadi penting apabila pemilik mahu menyusun semula komitmen kewangan. Permohonan pembiayaan baharu mungkin gagal jika nilai hartanah berubah, pendapatan tidak memenuhi syarat bank atau kedudukan kewangan peminjam merosot.
Jika pemilik tidak mempunyai sumber lain untuk menyelesaikan baki hutang, hartanah yang dicagarkan boleh terdedah kepada tindakan lelong.
4. Pemilik meninggal dunia tetapi pinjaman masih wujud
Kematian pemilik tidak semestinya menghapuskan hutang yang mempunyai cagaran. Pinjaman dan tuntutan terhadap aset perlu diselesaikan melalui pentadbiran harta pusaka.
5. Hartanah ada penyewa tetapi hutang pemilik tetap bermasalah
Sebuah premis boleh mempunyai penyewa terkenal, sentiasa dikunjungi pelanggan dan menjana sewa setiap bulan, tetapi semua itu tidak semestinya menggambarkan kedudukan kewangan pemilik bangunan.
Penyewa membayar sewa kepada pemilik mengikut perjanjian sewaan, manakala pemilik mempunyai tanggungjawab berasingan untuk membayar pinjaman kepada bank.
Sebab itu sebuah kedai yang mempunyai perniagaan popular sebagai penyewa masih boleh dilelong jika pemilik hartanah gagal memenuhi kewajipan pembiayaannya.
Berapa Sewa Selepas Bidaan Berjaya?
Dari sudut pelaburan, harga rizab RM5.3 juta turut menimbulkan persoalan mengenai nilai sewaan premis tersebut. Semakan iklan hartanah sekitar Damansara Uptown menunjukkan lot kedai tingkat bawah di kawasan itu ditawarkan sekitar RM12,000 hingga RM13,000 sebulan, manakala kadar setiap tingkat berbeza mengikut keluasan, kedudukan dan keadaan premis.
Bagi sebuah bangunan 3½ tingkat seperti premis yang menempatkan Village Park, anggaran kasar sewaan keseluruhan sekitar RM18,000 hingga RM25,000 sebulan boleh digunakan sebagai perbandingan berdasarkan kadar tawaran semasa di kawasan tersebut.
Persaingan semasa lelongan juga boleh menyebabkan harga akhir melepasi RM5.3 juta. Sebagai contoh, jika harga kemenangan mencecah RM6 juta dan pembeli mendapatkan pembiayaan 85%, jumlah pinjaman boleh mencapai RM5.1 juta. Pada kadar pembiayaan sekitar 5.2%, komitmen bulanan dianggarkan sekitar RM30,000 hingga RM34,000 bagi tempoh 20 hingga 25 tahun.
Ini bermakna pembeli baharu perlu menilai sama ada kadar sewa yang diterima mampu menampung kos pembiayaan dan memberikan pulangan yang berbaloi. Nilai sebenar premis itu pula bukan bergantung kepada bangunan semata-mata, tetapi lokasinya di Damansara Uptown serta kehadiran penyewa yang mempunyai jenama dan aliran pelanggan kukuh.
Apa yang berlaku pada hari lelongan 1 Oktober nanti akan menentukan sama ada premis itu terjual pada harga rizab RM5.3 juta atau pembida sanggup membayar lebih untuk memiliki salah satu lot komersial yang cukup dikenali di Damansara Uptown.
Sebuah restoran boleh penuh dengan pelanggan setiap hari, tetapi bangunan yang disewanya masih boleh memasuki proses lelong jika pemilik hartanah mempunyai masalah yang disebutkan dalam perkongsian ini.
